تيتربرتر - تيتر آخرين و جديدترين اخبار ايران و جهان : رشد اخير قيمت مسكن كاملا حبابي است/مردم صبورانه وارد بازار مسكن شوند
چهارشنبه، 26 اردیبهشت 1397 - 05:17 کد خبر:80842
تحليلگران اقتصادي عنوان مي كنند كه رشد اخير قيمت مسكن كاملا حبابي است و هيچ دليل منطقي براي اين رشد وجود ندارد، بنابراين به نظر مي‌رسد با رشد حبابي قيمت، بايد در انتظار ركود دوباره براي بازار مسكن باشيم.


به گزارش تيتربرتر، همزمان با نزديك شدن به فصل نقل و انتقال مسكن، نرخ اجاره نيز در بازار اوج گرفته است. اين روزها صاحب خانه‌ها نرخ‌هايي را براي واحدهاي اجاره اي خود پيشنهاد مي‌دهند كه تعجب بسياري از مستاجران را به خود وا مي‌دارد؛ به نظر مي‌رسد افزايش قيمت دلار در اين مساله بي اثر نبوده است و موجران به بهانه شرايط بازارهاي موازي و به ويژه ارز، قيمت‌ها را بالا برده‌اند.
اين در شرايطي است كه بر تعداد اجاره‌نشينان در طول سال‌هاي گذشته به علت رشد بالاي قيمت مسكن و قدرت پايين خريد مسكن مردم افزوده شده است. چندي پيش عباس آخوندي، وزير راه و شهرسازي نيز از اين موضوع پرده برداري كرد و گفت: آمارها نشان مي‌دهد كه ميزان اجاره‌نشيني در ايران همانند ساير كشورها رو به افزايش است.
 
براساس نتايج سرشماري سال 1395، 7 ميليون خانوار در ايران مستاجر هستند و اين آمار نشان مي‌دهد كه اجاره‌نشيني در ايران 36.8 درصد افزايش پيدا كرده است. اين در شرايطي است كه آمار غيررسمي شمار اجاره‌نشينان در ايران را تا دو برابر اعداد مراجع آماري رسمي اعلام مي‌كنند.
 
حامد مظاهريان در اظهارنظري كه چندي پيش در خصوص تعداد مستاجران داشت، عنوان كرد كه هر خانوار ايراني براي تامين مسكن خود به طور ميانگين 12 ميليون تومان در سال هزينه مي‌كند.
 
در اين شرايط، برخي تحليلگران بازار مسكن عنوان مي‌كنند با توجه به پايين بودن توان اقتصادي خانوارهاي اجاره‌نشين و موجودي ۴۹۰ هزارمسكن خالي در تهران و ۲.۶ ميليون مسكن خالي در كل كشور، افزايش نسبي در تابستان امسال كه فصل جابه‌جايي است، قطعا رخ خواهد داد. اگرچه رييس تحاديه املاك استان تهران معتقد است كه كاهش قيمت مسكن در ماه رمضان اتفاق خواهد افتاد.
 
اما نكته اي كه در اين ميان مطرح است، اين كه امسال علاوه بر اين موضوع افزايش قيمت مسكن و همچنين افزايش قيمت دلار و سكه و طلا به‌عنوان بازارهاي موازي كه نقش تعيين‌كننده‌اي از طرف صاحبخانه‌ها در نرخ‌گذاري اجاره ملك دارد، باعث شده قيمت اجاره رشد بيشتري نسبت به سال‌هاي گذشته داشته باشد و نگراني از رشد دوباره قيمت‌ها بعد از ماه مبارك رمضان و آغاز فصل جابه‌جايي از اين جهت بيشتر هم شده است.
 
بر اساس آمار بانك مركزي، اجاره‌بها در زمستان ۱۳۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن ۹.۳ درصد رشد داشته است. همچنين براساس آمار بانك مركزي، در فروردين امسال شااخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و در كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتيب 1.4 و 9.3 درصد رشد نشان مي‌دهد.
 
بر اين اساس، سهم هزينه مسكن در محاسبه شاخص كل بهاي كالاها و خدمات مصرفي، معادل 33.1 درصد گزارش شده است.
 
مكانيزم اجاره‌داري سنتي است
 
نرگس رزبان، كارشناس بازار مسكن در بررسي روند بازار اجاره سال جاري، گفته است: با توجه به اينكه مكانيزم اجاره‌داري در ايران مبتني بر شيوه‌ سنتي است و اكثريت قريب به اتفاق موجرين، افرادي هستند كه مسكن را به عنوان يك دارايي و با انگيزه حفظ قدرت خريد پول و به عبارتي با انگيزه سفته‌بازي خريداري مي‌كنند، طبيعي است كه ميزان اجاره‌بها در تراز سودآوري ساير بازارها، تغييرات قدرت خريد پول (تورم) و قيمت مسكن قرار خواهد گرفت.
 
به اعتقاد وي، طي سال‌هاي اخير توليد مسكن از يك سو كاهش داشته و از سوي ديگر، فزوني توليد در اواخر دهه ۸۰ و اوايل دهه ۹۰، پديده افزايش تعداد خانه‌هاي خالي را به دنبال داشته است، بنابراين نمي‌توان قضاوت دقيقي از كمبود واحد اجاره‌اي در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهاي كوچك متراژ با توجه به ساختار عرضه، با كمبود مواجه هستيم.
 
رزبان متذكر شده است: طي سال‌هاي اخير بيش از ۵۰ درصد واحدهاي مسكوني ساخته شده مساحت بيشتر از ۹۰ متر مربع داشته‌اند، اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خريد و اجاره به واحدهاي كمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد كه اين نابرابري خود باعث رشد قيمت شده است.
 
رزبان همچنين به تاثيرگذاري عوامل رواني بر تعيين نرخ اجاره‌بها اشاره و عنوان كرده است: عوامل رواني اغلب در سه ماهه دوم سال به دليل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز مي‌كند و در افزايش هيجاني اجاره‌بها اثرگذار است.
 
رشد قيمت مسكن حبابي است
 
عليرضا سرحدي، كارشناس و فعال بازار مسكن نيز نرخ اجاره را تابع نرخ تورم دانسته و گفته است: با توجه به افزايش قيمت‌ها در بسياري از بازارها، افزايش نرخ اجاره دور از ذهن نيست؛ هر چند بسياري از اجاره‌نشينان توانايي مالي پرداخت اجاره‌هاي سنگين را ندارند.
 
به‌گفته سرحدي، افزايش قيمت مسكن دليل براي افزايش نرخ اجاره از طرف مالكان عنوان مي‌شود. اين در حالي است كه رشد قيمت مسكن كاملا حبابي‌است و هيچ دليل منطقي براي اين رشد وجود ندارد، بنابراين به نظر مي‌رسد با رشد حبابي قيمت بايد در انتظار ركود دوباره براي بازار مسكن باشيم.
 
افزايش تدريجي اجاره‌بها قابل انتظار است
 
بهروز ملكي، تحليگر بازار مسكن نيز چندي پيش در كانال تلگرامي خود نوشت: اجاره‌بهاي مسكن از عوامل مختلف درون‌ و برون‎بخشي متاثر است؛ به طوري كه مي‌توان آن را تابعي چند متغيره از عوامل متنوعي دانست (دو عامل اصلي موثر بر نرخ رشد اجاره مسكن، نرخ‌هاي تورم عمومي و رشد قيمت مسكن است).
 
به اعتقاد وي، در فصول نقل و انتقالات (نيمه اول سال)، با تحريك عوامل رواني و انتظارات، اجاره‌بهاي مسكن رشد مي‌كند. پس از عبور از اين دوره، با فروكش نمودن تقاضاي فصلي و فشار رواني در نيمه دوم سال، نوسانات بازار اجاره‌ مسكن، تعديل مي‌شود.
 
وي همچنين در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره نوشت: در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال ۹۷ نيز افزايشِ تدريجي اجاره‌بها از خردادماه، قابل انتظار است. اين روند، قابليت تداوم تا شهريور را خواهد داشت.
 
مردم صبورانه وارد بازار مسكن شوند
 
با اين وجود، مصطفي‌قلي‌ خسروي، رئيس اتحاديه املاك استان تهران با تاكيد بر اين‌كه بايد استدلال‌هاي درست و صحيحي از وضعيت بازار مسكن ارائه كنيم، گفته است: مردم و متقاضيان مسكن بايد در اين بازار صبورانه‌ اقدام كنند.
 
وي متذكر شده است: زماني كه مردم و يا مشاوران املاك مي‌گويند گراني در اين بازار ايجاد شده، تمامي كالاها‌ گران مي‌شود، بنابراين بايد صبورانه در اين بازار كارها را پيش ببريم.
 
خسروي تاكيد كرده است: قيمت‌ مسكن در ماه رمضان به ويژه در بازار رهن و اجاره تثبيت‌ مي‌شود و در برخي از مناطق نيز شاهد كاهش قيمت نيز خواهيم بود.
 
نرخ اجاره در سال ۹۷ چه تغييراتي مي‌كند؟
 
نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك نيز گفته است: نرخ اجاره‌بها در سال ۹۷ در شهرهاي كوچك تغييري نخواهد كرد و در شهرهاي بزرگ نيز به نسبت تقاضا نرخ اجاره‌بها افزايش خواهد يافت.
 
وي تاكيد كرده است: يكي از عواملي كه موجب رشد نرخ اجاره مي‌شود، سوداگري در اين بازار است و نرخ اجاره به صورت حباب‌گونه و منطقه‌اي افزايش مي‌يابد و برخي از سوداگران عامل رشد سفته‌بازانه نرخ اجاره‌بها در بازار هستند.
 
 
 
منبع: خبرآنلاين