تيتربرتر - سايت خبري تحليلي تيتربرتر | TitreBartar : هشدار نسبت به پيامدهاي تداوم رشد قيمت مسكن
چهارشنبه، 23 خرداد 1397 - 04:35 کد خبر:82645
اين روزها ۲۰ صاحب‌نظر اقتصاد مسكن با شركت در نظرسنجي تشريحي «دنياي اقتصاد»، به ۴ پرسش روز بازار ملك پاسخ دادند.


به گزارش تيتربرتر، نتايج نظرسنجي درباره علل پرش‌هاي مكرر قيمت مسكن و همچنين افزايش تقاضاي سرمايه‌گذاري در صحنه معاملات ملك نشان مي‌دهد ۵ فاكتور از جمله شوك‌هاي ارزي،‌ نرخ سود بانكي و نوعي نااطميناني عمومي به آينده اقتصاد باعث رخدادهاي اخير در بازار ملك شده است. تصويري كه كارشناسان مسكن درباره وضع موجود و چشم‌انداز تابستاني بازار ارائه كرده‌اند، از «تضعيف قابل‌ملاحظه قدرت وام‌هاي خريد مسكن در سال‌جاري تحت‌تاثير رشد بيش از ۲۰ درصدي قيمت‌ها» حكايت دارد و در عين حال حاوي يك هشدار خطاب به سمت عرضه است.

خطري كه هم‌اكنون رونق معاملات مسكن را تهديد مي‌كند، تبعات تكرار رشد شديد قيمت است. آن‌طور كه كارشناسان در اين نظرسنجي كامنت داده‌اند،‌ افزايش بيشتر قيمت‌ مسكن بازي باخت-باخت را در معاملات رقم مي‌زند و نتيجه آن بازگشت زودهنگام ركود به بازار خريد و فروش آپارتمان در تابستان خواهد بود. مهم‌ترين راهكارهاي توصيه شده براي كنترل تورم مسكن، بر «سياست‌گذاري ۴ ضلعي براي آينده بازار، به‌كارگيري اهرم‌هاي موثر مالياتي براي مقابله با سفته‌بازي و همچنين انتشار سيگنال‌هاي مثبت در جامعه براي كاهش تورم انتظاري و تغيير احساس منفي به آينده» تاكيد دارد.
آخرين وضعيت بازار ملك با انجام يك نظرسنجي تشريحي از ۲۰ صاحب‌نظر ارشد حوزه مسكن، به شكل متفاوت مورد بررسي قرار گرفت. در حال حاضر، دو اتفاق بزرگ در بازار مسكن شامل «پرش متوالي قيمت‌ها» و «تنور داغ معاملات ناشي از مجموعه‌اي عوامل اقتصادي و فاكتورهاي رواني» باعث التهاب بازار شده است. در اين ميان، تحليل‌هاي تك‌بعدي –بدون پرداختن به همه ابعاد- در بهترين حالت، كارآيي ندارد و اغلب باعث انحراف نگاه ناظران و فعالان بازار مي‌شود. در نظرسنجي ۲۰ كامنت از كارشناسان مسلط بر تغيير و تحولات اخير بازار مسكن درباره ابعاد چهارگانه شامل «توصيف رخدادهاي اخير در معاملات مسكن و ريشه آنها»، «راهكارهاي قابل اجرا از سوي سياست‌گذار براي تغيير مطلوب اوضاع»، «توصيه به طرفين‌ معاملات» و همچنين «چشم‌انداز بازار» دريافت شده است.
 
ماحصل اين نظرسنجي از تاثير منفي «بي‌ثباتي اقتصادي، شوك‌هاي ارزي و سطح پايين نرخ سود بانكي، تحولات برجامي و كمبود عرضه آپارتمان» بر قيمت مسكن به‌عنوان مهم‌ترين مولفه‌هاي موثر بر بازار ملك حكايت دارد. ۶۰ درصد افراد در نظرسنجي، اتفاقات بازار ارز و در عين حال نرخ سود بانكي را باعث متشنج‌شدن جو رواني بازار مسكن و عامل محرك قوي پرش قيمت معرفي كردند. ۳۵ درصد از نظردهنده‌ها نيز يك يا همه سه عامل ارز، نرخ سود و بي‌ثباتي اقتصادي را نام بردند. ۴۰ درصد افراد، علاوه بر اين عوامل، به موضوع برجام نيز اشاره كردند و نيمي از صاحب‌نظران هم كمبود عرضه مسكن را در رشد شديد قيمت بي‌تاثير ندانستند.
 
علاوه بر شناسايي اين ۶ مولفه جهت‌دهنده به قيمت مسكن، ۵ نتيجه طلايي از اسكن بازار ملك از سوي صاحب‌نظران به‌دست آمده است كه توجه بازيگران بازار و البته سياست‌گذاران به آنها مي‌تواند در تنظيم بازار موثر باشد. «تورم انتظاري ناشي از بي‌ثباتي اقتصادي و پررنگ شدن احساس ناخوشايند عمومي» اولين نتيجه حاصل از ۲۰ كامنت است. در قالب اين نتيجه، يك شرط كليدي ثبات نسبي قيمت مسكن آن است كه فضاي فعلي بازار سيگنال مثبت از آينده روشن اقتصاد و متغيرهاي سياسي دريافت كند. «ساده‌انگاري درباره شكل سياست‌گذاري» نتيجه ديگري است كه بر اساس آن، توصيه به اقدامات چهارضلعي مطرح است. كاهش قدرت خريد و كم‌اثر شدن وام مسكن و در عين حال تبعات تحريك بيشتر تقاضا در حال حاضر، نتيجه سوم است كه بر اساس آن، «اتصال عرضه جديد به تقاضا به‌واسطه وام» توصيه شده است. كارشناسان از نقش «ابزار ماليات» براي تنظيم بازار مسكن گفته‌اند و به‌عنوان آخرين نتيجه، با پيش‌بيني كاهش سرعت رشد قيمت مسكن طي سال جاري، «تبعات افزايش بيشتر قيمت» در مقطع فعلي را بازي باخت-باخت براي دو طرف معامله و اهرم بازگشت سريع ركود معاملاتي عنوان كرده‌اند.
 
حســين عبـده‌تبريزي (اقتصاددان): مالكان با توجه به پيش‌بيني‌هايي كه از نرخ تورم دارند و عمده توجه‌شان در اين موضوع به بالارفتن قيمت دلار برمي‌گردد، در حال حاضر بسيار بيش از واقعيت، قيمت‌هاي پيشنهادي فروش را به سمت بالا حركت داده‌اند. برخي مالكان بيش از مظنه، قيمت مي‌دهند. در اين ميان، حجم معاملات خريد مسكن اگر چه در مقايسه با سال‌هاي ركودي افزايش پيدا كرده اما شرايط به گونه‌اي نيست كه به آن، بازار پررونق اطلاق كنيم. با افزايش نرخ ارز، برخي مصالح ساختماني همچون فولاد و خيلي ديگر از كالاهاي وارداتي مورد نياز صنعت ساختمان دچار تورم مي‌شود و اثر آن به قيمت مسكن منتقل خواهد شد. بنابراين در مناطقي از شهر و در پروژه‌هايي كه سهمزمين در قيمت تمام شده ساخت مسكن در آنها نسبت به بقيه مناطق و ساخت و سازها، كمتر است، افزايش قيمت زياد خواهد بود. بعضي از مناطق تهران همچون منطقه ۲۲ كه طي سال‌هاي قبل، متقاضيان مسكن آنها را ناديده گرفته بودند، در حال حاضر مورد توجه بازار قرار گرفته‌اند و همين موضوع باعث افزايش قابل ملاحظه قيمت آپارتمان در اين مناطق شده است. در اين مناطق، طبقات متوسط درآمدي مشغول خريد هستند.
 
در شرايط فعلي متاسفانه امكان بالارفتن سقف وام خريد مسكن مهيا نيست بنابراين با توجه به محدوديت تقاضا ناشي از محدوديت بودجه خريد خانوارها، تورم مسكن خيلي نمي‌تواند اوج بگيرد. در بازار مسكن زماني كه قيمت‌ها دچار پرش مي‌شود دو اتفاق ممكن است از ناحيه تقاضا رخ دهد. اتفاق اول مهاجرت به مناطق ضعيف و كم كردن كيفيت خريد و اتفاق دوم نيز خارج شدن از بازار است. برخي دولت‌ها قطعا هنگام بروز التهاب در بازار مسكن در مقياس گسترده، نگران مي‌شوند. در آلمان، اراضي شهري و دولتي براي شروع به ساخت و سازهاي جديد، در اختيار سازنده‌ها گذاشته مي‌شود. در برخي كشورها نيز به مسكن به‌عنوان يك موضوع اجتماعي نگاه مي‌شود و در قالب سياست‌هاي اجتماعي براي متقاضيان مسكن برنامه‌ريزي صورت مي‌گيرد. در كشورهاي اروپايي پرش‌هاي قيمتي ملك كه در انگليس و آمريكا رخ داد، بروز نكرده علت آن هم حجم عرضه مسكن بوده است. البته با ابزار ماليات نيز مي‌توان متغيرهاي بازار مسكن را تنظيم كرد. من اعتقاد دارم در ايران براي جلوگيري از سوداگري زمين و مسكن، ‌بايد ماليات‌هاي اين بخش اصلاح شود. اگر همين اصلاحات مالياتي در گذشته اتفاق افتاده بود،‌ اين همه ارزش در زمين جمع نمي‌شد. افزايش ارزش ناشي از رشد قيمت در بازار زمين، ما‌به ازاي اشتغال ندارد بنابراين اگر استعداد سفته‌بازي در بازار زمين مهار شود، ظرفيت‌‌هاي مولد فعال خواهد شد.
 
محمدهاشم بت‌شكن (صاحب‌نظر اقتصادي و تامين مالي مسكن): بايد بپذيريم براي بخش مسكن، انتظار «سياست‌گذاري تك‌بعدي»، غيرممكن و در حكم «قدم گذاشتن به كج‌راهه سياست‌گذاري» است. در همين 5 سال گذشته، عمده سياست‌هاي جديد اعمال شده براي بازار مسكن و ساختمان، از جنس پولي و اعتباري بود كه بار اصلي طراحي (سياست‌گذاري) آن بر عهده بانك مسكن و وزارت راه و شهرسازي قرار داشت اما در نهايت از سوي سياست‌گذار پولي به تصويب نهايي رسيد. پس،‌ سياست‌گذار بخش مسكن،‌ فقط متولي تخصصي آن بخش نيست، بلكه سياست‌گذاران مالي، اقتصادي و پولي كشور نيز لازم است در اين حوزه وارد ميدان شوند. در اين صورت است كه مي‌توان به پايان «فرآيند فرسايشي تصويب و اجراي سياست‌ها كه گاهي اوقات به دليل تاخيرهاي طولاني، تاريخ مصرف آنها سررسيد مي‌شود و به جاي بروز آثار مثبت، نقش منفي آن سياست‌ها ظهور مي‌كند»، اميدوار بود. بخش مسكن به گواه همه كارشناسان اقتصادي و حتي نهادهاي معتبر اقتصادي كشور، از سه بابت، يك بخش كليدي و موثر محسوب مي‌شود. اين بخش سهم اساسي در اقتصاد خانوارها دارد، چرا كه گران‌ترين دارايي يك خانوار كه بعد از سال‌ها قادر به تامين آن مي‌شود، خانه است. اين بخش در سبد كالاها و خدمات مورد مصرف خانوار نيز وزن بالايي دارد و مي‌تواند بر جهت تورم عمومي تاثير بگذارد. از طرفي، بخش مسكن در رشد اقتصادي و متغيرهاي كلان نيز اثرگذار و در عين حال اثرپذير است.
 
به نظر مي‌رسد سياست‌هاي كارآمد براي ايجاد رونق‌پايدار در بخش مسكن بايد با چهار ضلعي بانك مركزي، وزارت اقتصاد،‌ سازمان برنامه و وزارت راه و شهرسازي، طراحي و اجرايي شود. تنظيم بازار مسكن با ابزارهاي مالياتي و همچنين افزايش سرمايه بانك‌ها براي ارتقاي توان تسهيلات‌دهي بانك‌ها و پشتيباني بازار سرمايه از تامين مالي طرف عرضه مسكن بخشي از مجموعه اقداماتي است كه بايد وزارت اقتصاد پيش ببرد. توانمندسازي مالي خانوارها و تامين اعتبارات مورد نياز براي تقويت قدرت خريد و ساخت مسكن نيز مرتبط با حوزه كار سياست‌گذار پولي است. تامين اعتبارات دولتي در قالب وجوه اداره شده يا يارانه‌‌‌هاي تسهيلاتي، بخشي از حوزه كار سازمان برنامه است. پشتيباني از سياست‌هاي واگذاري زمين و تخفيف در عوارض ساخت نيز از وظايف سياست‌گذار تخصصي بخش مسكن و شهرداري‌ها است. البته اين تفكيك‌ها، جنبه مطلق ندارد بلكه همان‌طور كه اشاره شد برآيند حاصل از چهار نيروي نهادي و سازماني، مي‌تواند به پيش‌بردن سياست‌ها كمك كند.
 
شواهد قابل رهگيري در بخش مسكن نشان مي‌دهد: طي سال‌هاي اخير اين چهار نيرو، هم‌جهت نبوده است. برنامه مصوب دولت و بانك مركزي مبني بر پرداخت سالانه ۳۰۰ هزار فقره تسهيلات ارزان‌قيمت نوسازي بافت فرسوده، تا كنون به دليل فراهم نبودن ساز و كارهاي مشخص از سوي برخي از همين اضلاع، به اجرا درنيامده است. سهم بخش مسكن از كل تسهيلات بانكي نيز طي سال‌هاي اخير از بالاي ۱۵ درصد دوره بلندمدت گذشته، به كمتر از ۸ درصد تنزل كرده است كه علت آن به همين موضوع برمي‌گردد. اجرايي نشدن قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نيز مصداق ديگر اين عدم همكاري بين اضلاعي است. در اين ميان، قانون افزايش ۱۰ هزار ميليارد توماني سرمايه بانك مسكن نيز اجرايي نشد. در حال حاضر خبرها از مانور تقاضاي سرمايه‌اي در بازار خريد مسكن حكايت دارد. فعالان بازار مسكن مي‌گويند مردم عجله خريد دارند. تجزيه و تحليل اين رفتار نشان مي‌دهد بخشي از علت داغ شدن تنور معاملات مسكن ريشه در تورم انتظاري و ثبات‌ناپذيري متغيرهاي اقتصادي دارد. بنابراين براي مهار آن بايد روي متغيرهاي كلان اقتصادي كار شود. بنابراين از آنجا كه عمدتا التهاب مذكور مبتني بر شاخص‌هاي بنيادين اقتصادي نبوده،‌ يك خبر مثبت اقتصادي يا سياسي مي‌تواند فضاي ملتهب بازار را به فضاي اميدواركننده تبديل كند. اگر فعالان اقتصادي و متقاضيان خريد در بازاري مثل بازار ملك،‌ با سيگنال‌هايي روبه‌رو شوند كه بتواند آينده روشن اقتصادي را براي‌شان پيش‌بيني كند، در اين صورت است كه بخشي از عطش سفته‌بازي ملكي مي‌تواند فروكش كند.
 
واقعيت آن است كه اميدواري نسبت به آينده با ثبات اقتصادي كم‌رنگ شده است و هيجان برخي بازارها بر همين اساس و متاثر از احساس ناخوشايند به آينده شكل گرفته است. قرينه اين موضوع فروكش كردن التهابات شديد در بازارهاي ارز، سكه و ملك در سال ۹۲ و پس از انتخابات رياست جمهوري يازدهم بود كه در ۶ ماه دوم سال ۹۲ ما شاهد اقدامات بنيادين و اصلاحي در نظام اقتصادي كشور نبوديم و فقط احساس اطمينان و اميدواري به بهبود وضعيت اقتصادي توانست بخش عمده‌اي از التهابات بازارها را مهار كند.
 
تيمور رحماني (اقتصاددان): ريشه تغيير و تحولات اخير بازارمسكن را در وهله اول بايد در سيكل‌هاي تجربه‌ شده ركود و رونق طي سال‌ها و دهه‌هاي گذشته جست و جو كرد؛بررسي ادوار گذشته بازار مسكن نشان مي‌دهد اين بازار معمولا در ازاي هر 4 تا 5 سال گذران دوره ركود، تقريبا به همين ميزان دوره رونق را تجربه كرده است و اين سيكل در طول زمان‌هاي مختلف تكرار شده است؛علاوه بر اين با توجه به رشد بالاي نقدينگي اين انتظار وجود داشت كه بخش قابل توجهي از اين نقدينگي به سمت بازار املاك و مستغلات حركت كند؛ اين در حالي است كه اگر موضوع تحريم‌هاي جديد و تشديد تحريم‌هاي قبلي به واسطه برخي تحولات سياسي اخير پررنگ نمي‌شد انتظار جهش محسوس در بازار سهام نيز وجود داشت؛به نظر مي‌رسد به فرض ثبات شرايط فعلي، رشد قيمت مسكن دست‌كم تا يك سال آينده هر چند با شيب ملايم‌تر ادامه يابد و از آنجا كه تحولات قيمتي بخش مسكن عمدتا وابسته به تحولات اقتصاد كلان است نمي‌توان انتظار داشت التهابات بازار مسكن با سياست‌هاي بخشي‌نگر و تنها به واسطه اعمال سياست‌هاي تك‌بعدي در اين بخش حل و فصل شود؛ آنچه مسلم است اينكه در غياب ثبات اقتصادي نمي‌توان انتظار ثبات در بخش مسكن را مطرح كرد.
 
غلامرضا سلامي (صاحب‌نظر  بخش مسكن): ريشه جهش قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير در نابساماني‌هاي اقتصادي و سياسي پيش آمده در همين برهه زماني است. تحولاتي همچون التهاب در بازار ارز به ويژه بازار مسكن را نيز تحت تاثير قرار داده است. متاسفانه هيچ گاه به فكر راهكار بلندمدتي براي بخش مسكن نبوده‌اند درحالي كه اتصال سازنده‌ها به متقاضيان مصرفي از طريق سيستم بانكي يكي از اين راهكارهاست. در صورت خروج تقاضاي سفته بازي از بازار ملك مي‌توان به تثبيت شرايط و حتي تعديل شرايط فعلي به نفع متقاضيان مصرفي اميدوار بود هر چند شرايط بازار مسكن در ماه‌هاي آتي تا حد زيادي به وضعيت اقتصاد كلان كشور و تحولات سياسي گره خورده است.
 
علي چگيني (مديركل دفتر اقتصاد مسكن): بخش مسكن طي 4 سال گذشته منتهي به پاييز 96 در ركود بود، از اين رو قيمت نسبي مسكن به ساير كالاها و بازار سرمايه كم شده بود و بر اساس منطق و تئوري تعادل دارايي قيمت مسكن به سمت همگرايي با ساير بازارها حركت كرد و افزايش قابل ملاحظه‌اي داشت. تغييرات در ساير بازارها از جمله اتومبيل، طلا، سكه و ارز و ورود بخشي از منابع حاصل از آن بازارها به بازار مسكن و افزايش تقاضاي سرمايه اي و سوداگري در بخش مسكن، از جمله ديگر دلايل تحولات اخير در بازار مسكن بوده است. البته ورود متقاضيان مصرفي حال حاضر و به تعويق افتاده را نبايد ناديده گرفت. بنابراين انتظارات تورمي ناشي از افزايش نرخ ارز و ساير كالاهاي سرمايه‌اي و مواد اوليه و واسطه‌اي، تورم و مسائل سياسي و بين‌المللي از مهم‌ترين دلايل جهش قيمت مسكن در سال ۹۷ است. توسعه، تقويت و توجه به تسهيلات و ابزارهاي پولي و مالي در سمت عرضه و تقاضا به‌طور همزمان و همچنين زمينه‌سازي براي توانمندسازي گروه‌هاي متوسط و كم‌درآمد براي دسترسي به مسكن در استطاعت از مهم‌ترين توصيه‌هاي قابل پيشنهاد به سياست‌گذار بخش مسكن است.
 
داوود سوري (اقتصاددان): مسكن ديگر دارايي نيست كه كوركورانه در آن سرمايه‌گذاري كنيم و در بلندمدت انتظار سود بالاتر از متوسط از آن داشته باشيم، هر چند به دلايل ساختاري همچنان مطمئن‌ترين دارايي است. رشد بطئي و نامحسوس اقتصاد كشور در سال جاري هرگونه انتظاري براي رشد ساخت و ساز و فعاليت در بخش مسكن را منتفي مي‌كند اگرچه مستاجران بايد سهم بيشتري از مخارج خود را براي مسكن كنار بگذارند و خريداران هم قيمت اسمي بيشتري بپردازند.
 
بهروز ملكي (كارشناس اقتصاد مسكن): پس از چند سال ركود در بازار مسكن، همانطور كه انتظار مي‌رفت از اواخر سال ۹۵ بازار مسكن وارد دوره رونق شده است. البته جاي انكار نيست كه كاهش دستوري نرخ سود سپرده‌هاي بانكي و همچنين التهابات ارزي، موجب تشديد رونق از نيمه دوم سال ۹۶ بوده است. سياست‌گذاري در بخش مسكن بايد ضد ادواري باشد. براين اساس در دوره رونق بازار مسكن، تحريك بيشتر سمت تقاضا با ابزارهايي همچون افزايش سقف وام يا كاهش نرخ سود، توجيه‌پذير نيست. در شرايط كنوني، افزايش بيشتر قيمت مسكن، بازي باخت-باخت براي دو سمت عرضه و تقاضاي مسكن است. هرچه افزايش قيمت در دوره رونق كنوني بيشتر باشد، ركود آتي عميق‌تر خواهد شد. هر چه به سال ۹۸ نزديك‌تر شويم، از سرعت افزايش قيمت مسكن كاسته خواهد شد.
 
فردين يزداني (كارشناس مسكن): افزايش ناگهاني قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير را مي‌توان از اثرات اعمال تحريم‌هاي اقتصادي عليه ايران اعلام كرد. اين درحالي است كه نوسانات بازارهاي اقتصادي به ويژه بازار ارز نيز از ديگر دلايل نوسان قيمت در بازار معاملات واحدهاي مسكوني طي ماه‌هاي اخير است. با شروع تحريم‌ها و كاهش حجم مبادلات خارجي به نظر مي‌رسد كه بخشي از نقدينگي كه معطوف به بخش مبادله‌اي اقتصاد بود به سمت بازار مستغلات سرازير شده است و همين عامل منجر به افزايش حجم تقاضا براي خريد واحدهاي مسكوني و در نتيجه افزايش محسوس قيمت‌ها شده است. با اين حال، هر گونه تغيير و تحول در اين دو پارامتر در ماه‌هاي پيش‌رو از عوامل اثرگذار بر آينده بازار معاملات ملك است.  احتمالا اگر مديريت اقتصادي و سياسي در كشور مطابق با شرايط فعلي ادامه پيدا كند و چاره‌انديشي و تدابير لازم براي جلوگيري از ايجاد ركود دوباره در بازار مسكن اتخاذ نشود، ايجاد ركود دور از ذهن نخواهد بود. در اين ميان اعمال برخي سياست‌هاي حمايتي همچون سياست مسكن اجتماعي و واگذاري مسكن اجاره‌اي از مهم‌ترين راهكارهاي ايجاد ثبات در بازار معاملات مسكن است.
 
محمود اولاد (كارشناس اقتصادي): پس از ركود طولاني و كاهش توليد سالانه مسكن از ٦٠٠ هزار واحد به حدود نصف، رشد انفجاري قيمت در شرايط شروع رونق قابل تصور است. همراستايي اين موضوع با شرايط نااطميناني برجام و شرايط بازار ارز و نيز عدم ترميم قدرت خريد، هنوز تخليه انرژي نهفته دوره ركود را ميسر نكرده است. اين شرايط بازارهاي موازي مانند ارز و نيز عدم ترميم قدرت خريد، مي‌توانست به فرآيند تدريجي شدن رونق و رشد قيمت كمك كند كه اين خود، با تحريك عرضه مي‌توانست بخشي از انتظار رشد انفجاري قيمت را كاهش دهد. اما اين اتفاق، به دليل گران شدن مصالح توليدي كه مانع از شكل‌گيري حاشيه سود تحريك كننده براي بخش عرضه شد، هنوز حركت مناسبي در افزايش توليد و عرضه آتي را در پي نداشته است.
 
محمـد حسـن مرادي (صاحبنظر مالي مسكن): شرايط پيش آمده در بازار مسكن، عرصه را براي گروه‌هاي ميان‌درآمدي براي خريد خانه تنگ كرده و اقدامات صورت‌گرفته قبلي براي افزايش قدرت خريد آنها با ورود سوداگران به اين بازار و توهم فروشندگان بي‌اثر شده است.با وضع پيش آمده، مي‌توان انتظار داشت بخش مسكن با ركود مواجه شده و عملا بخش مسكن به كما برود. به نظرم اين بار بايد روي ساير بازارهاي اثرگذار بر مسكن همچون ارز و سپرده بانكي تمركز كند.
 
حميد ياري (صاحبنظر مالي مسكن): همزماني رونق مصرفي مسكن كه از ابتداي سال گذشته بعد از يك ركود طولاني مدت بازار مسكن آغاز شده بود، با كاهش نرخ سود بانكي، افزايش نرخ ارز و اخبار منفي خروج آمريكا از برجام باعث ورود مجدد تقاضاي سرمايه‌اي به بازار مسكن شده و بسته شدن كانال‌هاي سرمايه‌گذاري و كاهش شديد نوسازها كه به نوعي نشانگر قيمتي بازار در هر منطقه‌اي هستند باعث شده نوسانات شديدي در بازار مسكن تهران مشاهده شود.
 
پروانه اصلاني (كارشناس اقتصاد مسكن): انباشت تقاضاي مصرفي و سرمايه‌اي براي خريد مسكن تحت تاثير دوره ركود اخير منجر به ورود بخش قابل توجهي از متقاضيان خريد مسكن به بازار شده است؛اين در حالي است كه عرضه كافي براي پاسخگويي به اين حجم از متقاضي متناسب با نوع و جنس واحدهاي مسكوني مورد تقاضا در بازار وجود ندارد؛هم‌اكنون عمده تقاضا در بازار خريد مسكن معطوف به واحدهاي كوچك‌متراژ و ميان‌متراژ است؛افزايش قيمت مسكن در مقطع زماني فعلي به لحاظ آنكه طي چند سال اخير قيمت واقعي مسكن همواره با كاهش مواجه شده بود چندان غيرطبيعي و شوك گونه تلقي نمي‌شود.هر چند تحولات سياسي اخير و همچنين نوسانات ايجاد شده در بازارهاي موازي نيز در افزايش ناگهاني قيمت‌ها موثر بوده است؛اما پيش‌بيني مي‌شود به لحاظ افزايش شكاف بين قدرت خريد مردم و سطح قيمت مسكن در ماه‌هاي آتي شاهد كاهش حجم معاملات خريد و فروش مسكن باشيم؛حمايت از ساخت واحدهاي مسكوني كوچك متراژ وميان‌متراژ مصرفي براي ايجاد عرضه كافي در برابر تقاضاي غالب موجود، مهم‌ترين استراتژي كاهش التهاب در بازار مسكن است.
 
ابوذر نجمي (كارشناس اقتصادي): افزايش پايه پولي طي سال‌هاي قبل و كاهش نرخ سود بانكي در شهريور 96 كه منجر به خروج سپرده‌هاي بانكي به سمت بازار ارز، طلا و مسكن شد به اضافه ريسك بالاي نقدينگي به‌صورت ريالي، متوقف شدن بازار ارز كه در نهايت به شدت گرفتن افزايش قيمت مسكن شد. چشم‌انداز پيش‌روي بازار مسكن در صورت ادامه وضعيت فعلي بازار مسكن طي دوره‌اي كمتر از يك‌سال آينده به ركود ختم مي‌شود.
 
نرگس رزبان (كارشناس اقتصاد مسكن): ركود چند ساله بازار مسكن و كاهش ساخت و ساز (كاهش عرضه) كه عمدتا به دليل كاهش سودآوري بازار مسكن نسبت به ساير بازارهاي رقيب از جمله بازار پول و كاهش تقاضا در بازار مسكن اتفاق افتاده است را مي‌توان ريشه رويدادهاي اخير در بازار ملك اعلام كرد. به واسطه ركود چند‌ساله، بخش قابل توجهي از تقاضاي مصرفي مسكن به دوره‌هاي بعد منتقل شده و بازيابي بخشي از قدرت خريد از دست رفته مردم در چند سال اخير، طي يك‌سال گذشته منجر به رشد حجم معاملات و در نهايت قيمت‌ها شد؛ از سوي ديگر، شرايط بازار ارز و التهابات آن افزايش قيمت مسكن را به دنبال داشته و شرايط سياسي از جمله وضعيت برجام نيز موثر بوده است.
 
سلمان خادم المله (تحليلگر اقتصادي): به دليل شرايط نامناسب اقتصادي و چشم‌انداز مبهم آتي احتمال تشديد ركود بالا است؛در اين ميان به نظر مي‌رسد مناطق خوش آب و هواي نزديك به شهرهاي بزرگ گزينه مناسبي براي سرمايه‌گذاري است؛هر چند در شرايط فعلي و در غياب ثبات اقتصاد كلان كشور پيشنهاد به‌خصوصي براي كنترل التهابات در بازار مسكن خطاب به سياست‌گذار اين بخش چندان قابل ارائه واثرگذار نيست، ولي تقويت عرضه مبتني بر جنس تقاضاي غالب توصيه مي‌شود.
 
مسعود سعادتمند (كارشناس و فعال بازار مسكن): بازار مسكن «افزايش شديد قيمت‌هاي معاملاتي طي چند ماه گذشته به دليل كاهش عرضه در ساليان اخير، افزايش تقاضا، سياست‌هاي اقتصادي دولت و افزايش نرخ ارز» را شاهد بود كه به «حجم گسترده معاملات سرمايه‌اي» و متعاقب آن «اعلام قيمت‌هاي پرت بالاتر از نرخ واقعي از سوي فروشندگان به دليل جو رواني بازار» منجر شد. در حال حاضر، «خروج خريداران مصرفي از بازار» در حال وقوع است كه بدون آنها، سرمايه‌گذاري در بازار ملك نيز جذابيت خود را از دست خواهد داد. به نظر مي‌رسد اينها نشانه‌هاي «ورود بازار مسكن به ركود در آينده نه چندان دور» است كه متعاقب آن و در صورت تثبيت نرخ ارز در سطوح فعلي و عدم تغيير فاحش در تعاملات بين‌المللي كشور نسبت به وضعيت فعلي، نتيجه آن «حذف قيمت‌هاي پرت از بازار»، «تثبيت نسبي قيمت‌ها در قيمت واقعي معاملاتي فعلي يا افزايش ملايم آن» و «كاهش تعداد معاملات» خواهد بود. به سازندگان پيشنهاد مي‌كنم واحدهاي خود (به ويژه واحدهاي تجاري) را در اين دوره باقي مانده در اسرع وقت به فروش رسانده، براي مدت محدودي از بازار خارج شوند و از فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در ساير بازارها استفاده كنند يا اگر امكان خروج ندارند، پيشنهاد مي‌كنم از فرصت فعلي براي فروش و تعريف پروژه‌هاي جديد براي داشتن محصول در دوره بعد استفاده كنند.
 
سعيد حيدري (صاحب‌نظر مالي مسكن): در شرايط فعلي اقتصادي و تورم موجود، وام‌هاي بانك مسكن كه عملا با يارانه دولتي پرداخت مي‌ شود صرفا بايد به واحدهاي مسكوني تعلق گيرد كه قيمت آنها از آخرين‌باري كه مورد معامله قرار گرفته‌اند تا زمان حال (يعني زمان معامله مجدد و درخواست وام) حداكثر متناسب با نرخ تورم رشد كرده باشد و نه بيشتر. در اين مسير داشتن پايگاه جامع معاملات مسكن ضروري است.در صورت ادامه رشد قيمت مسكن در ميان مدت و حفظ شرايط ركودي و نزولي در املاك تجاري، شايد شاهد روزي باشيم كه تبديل مجتمع‌هاي تجاري به مجتمع مسكوني (سوئيت‌ها) صرفه اقتصادي پيدا كنند.
 
فخرالدين زاوه (كارشناس اقتصادي): رفتار قيمت‌ها در بازار مسكن در ماه‌هاي اخير، متفاوت از دوره‌هاي رونق قيمتي پيشين نيست. هرچند پيش‌بيني اغلب صاحب‌نظران آن بود كه فشار ناشي از خانه‌هاي خالي جلوي افزايش شديد قيمت‌ها را مي‌گيرد؛ اما برآيند ساير عوامل، به‌ويژه سياست‌هاي پولي و ساختار بازار مسكن ايران و احتمالا سياست‌گذاري‌هاي صورت‌گرفته در بازارهاي موازي، منجر به تكرار رفتار سال‌هاي گذشته بازار مسكن شد.  با توجه به آنكه اين نوسانات جزئي از ساختار بازار مسكن به‌شمار مي‌رود، شايسته است از سياست‌گذاري‌هاي عوام‌پسندانه –نظير تلاش براي مهار دستوري قيمت‌ها- و بدون توجه به علل ريشه‌اي، پرهيز شود. همچنين پيشنهاد مي‌شود سياست‌هايي كه براي مواجهه با ركود بازار تجويز و پياده‌سازي شده‌اند به‌سرعت مورد بازبيني قرارگيرند؛ اين توصيه به‌معناي كنارگذاشتن سياست‌هاي پيشين نيست، بلكه منظور آن است كه تاثير احتمالي چنين سياست‌هايي بر افزايش بهاي مسكن مورد ارزيابي قرار گرفته و در صورت نياز سياست‌هاي جديدي اتخاذ شود. توصيه اصلي نيز به سياست‌گذار آن است كه به بررسي ريشه‌اي عوامل تكرار اين رفتار بازار مسكن بپردازد. پاسخ صحيح به اين سوال كه سهم عوامل مختلف در تداوم رفتار پرنوسان بازار مسكن كشور چيست، عدم‌اطمينان‌هاي سياست‌گذاري‌هاي آتي را در اين بخش تا حد مناسبي كاهش مي‌دهد. توصيه ديگر نيز عبارت است از الگوبرداري از سازوكارهاي رايج و موفق در دنيا، مانند سياست‌هاي مالياتي مناسب براي جلوگيري از رواج سفته‌بازي.
 
احتمالا ‌مانند سال‌هاي گذشته پس از يك دوره كوتاه جهش قيمتي، شاهد دوره‌هاي طولاني‌تر سكون نسبي قيمت اسمي خواهيم بود؛ اما اينكه زمان چرخش چه زماني است و قيمت‌ها تا چه حد افزايش مي‌يابد، جزو سوال‌هاي ميليون دلاري به‌شمار مي‌رود. به‌طور كلي، آينده بازار بستگي به برآيند نيروهاي موجد شرايط كنوني دارد. در يك گزينه ممكن است ضعف تقاضا، منجر به تعديل تصميم عرضه‌كنندگاني شود كه در طلب كسب سود بيشتر قيمت‌هاي پيشنهادي را افزايش داده‌اند. در چنين حالتي بديهي است تعجيل در خريد به نفع خريدار مصرفي يا سرمايه‌گذاران نيست. در مقابل، چنانچه اميد به تداوم افزايش قيمت‌هاي كنوني يا كنترل‌هاي دولت در بازارهاي موازي، منجر به گسترش سفته‌بازي در بازار مسكن شود، نمي‌توان از خريداران مصرفي انتظار داشت كه با تعويق خريد خود، به افزايش بيشتر قيمت‌ها دامن نزنند.
 
حامد خانجاني (صاحب‌نظر مسكن): ويژگي «بحران» تقليل سطح نيازها به نيازهاي اوليه است. بيشترين اثر تخريبي بحران‌ها قطع ارتباط افراد درگير با «آينده» و حبس آنها در «حال» است. تغيير از حالت ماندگار به حالت اضطرار. بازار مسكن متاثر از شرايط سياسي و اقتصادي كشور است و متاسفانه رفتار سياست‌گذار بيش از ساير طرف‌هاي درگير «بحران‌زده» است.
 
ايرج رهبر (فعال ساختماني): «انباشت تقاضا ناشي از دوره ركود اخير در بازار مسكن»،«نابساماني و نوسانات ناگهاني در بازارهاي اقتصادي موازي همچون بازار ارز و سكه» و «ورود تقاضاي سرمايه‌اي به بازار مسكن» سه دليل عمده رشد محسوس قيمت‌ها در معاملات خريد وفروش آپارتمان‌هاي مسكوني طي ماه‌هاي اخير است. در اين ميان اتخاذ سياست‌هاي حمايتي به‌منظور كاهش شكاف بين قدرت خريد متقاضيان مصرفي و قيمت واحدهاي مسكوني در مقطع زماني فعلي از مهم‌ترين راهكارهاي حمايت از سمت تقاضاي مصرفي مسكن است. حمايت از ساخت مسكن در بافت‌هاي فرسوده شهري نيز ضرورت دارد.